Al hablar de temas referentes a comunidades de vecinos, administradores de fincas, seguros de comunidades, seguros para edificios… hay un denominador común: La Ley de Propiedad Horizontal.
Esta ley de Propiedad es la que rige todo lo referente a comunidades de propietarios desde el momento en que se escrituran como División Horizontal y se les otorga el Título Constitutivo.
Dicha ley establece las normas de funcionamiento y convivencia dentro de una comunidad. Por ejemplo, los órganos de gobierno y sus funciones, los derechos y deberes de los propietarios, la convocatoria y la celebración de las Juntas o las labores de un administrador de fincas. También fija las mayorías necesarias para los acuerdos o la repartición de los gastos.
La Ley de Propiedad Horizontal regula un tipo especial de propiedad denominada ‘propiedad horizontal’ que se contempla en el artículo 396 del Código Civil. En su contenido se define que “los diferentes pisos o locales de un edificio, o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute”.
Un tipo especial de propiedad
Entendemos ‘propiedad horizontal’ como una institución jurídica o régimen que reglamenta la división y organización de los inmuebles que conforman una unidad común. Nos referimos, por ejemplo, a los diferentes pisos, oficinas, locales, estacionamientos, etc. que configuran un edificio o un condominio. A estas propiedades individuales se les suma la propiedad de los espacios comunes.
Así pues, la propiedad horizontal regula la manera en que se divide el inmueble y la relación con el resto de bienes privados y comunes del edificio. El derecho de propiedad horizontal establece que el propietario de uno o más departamentos, tiene a la vez cierto porcentaje de propiedad de los espacios y elementos comunes.
A cada departamento se le atribuye una cuota de participación con relación al valor total del inmueble. Este porcentaje servirá para determinar la proporción a asumir en las cargas y beneficios para la comunidad.
División Horizontal y Título Constitutivo
La Escritura de División Horizontal es un documento que describe jurídicamente a cada comunidad de propietarios. Su contenido es lo que llamamos ‘Título Constitutivo’ y viene dado por el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. El documento debe:
- Describir el inmueble en su conjunto, expresando las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria.
- Describir cada uno de los pisos y locales, asignándoles un número correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en la que se halla y los anexos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
- Fijar la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble. También su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El Título Constitutivo también puede contener los Estatutos de la Comunidad de los que hablaremos en siguientes artículos.
