Los daños por agua representan más de la mitad de las incidencias que surgen en las áreas compartidas de las comunidades de vecinos. Hablamos de humedades, goteras o inundaciones que pueden ser consecuencia de una rotura o de un atasco en la bajante de la comunidad.
Muchas veces es difícil identificar el origen de la filtración, lo que puede causar malentendidos entre los propietarios y la comunidad sobre los costes de la reparación.
Por eso, es fundamental que los administradores actúen con rapidez para que no haya dudas sobre quién paga el cambio de bajantes o qué seguro asumirá los costes del arreglo.
¿Qué hacer ante la rotura en la bajante de una comunidad de vecinos?
Las bajantes son las tuberías por las cuales se desecha el agua residual y de lluvia de un edificio.
Al ser parte de los elementos comunes del mismo, como establece el artículo 396 del Código Civil, su reparación es responsabilidad de la comunidad.
Los problemas con las bajantes de la comunidad pueden volverse crónicos si no se implementan las siguientes medidas:
1 – Notificar al administrador
Cuando un propietario detecta el problema, la primera medida a tomar es la notificación urgente al encargado de la finca.
Esto debe realizarse tanto si se trata de una filtración dentro del hogar como en un espacio común. Y es que las bajantes de comunidad con goteras pueden afectar tanto a las zonas privativas (internas) de las propiedades como a los espacios compartidos.
2 – Revisar si hay una póliza de seguros contratada
Tras la notificación de cualquier problema con las bajantes del edificio, el encargado de la comunidad – ya sea el presidente de la junta de vecinos o un administrador externo- deberá verificar si esta incidencia está cubierta por el seguro de comunidades de propietarios.
Así, si un vecino no quiere arreglar las bajantes, podremos explicarle cuál es la situación conforme a la normativa.
Según estimaciones de las aseguradoras, las roturas o el atasco en la bajante de la comunidad suponen alrededor del 60% de las incidencias en los espacios comunes de los edificios.
Estos casos deben resolverse de la manera más transparente posible, para que tanto los propietarios como los administradores queden satisfechos.
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3 – Identificar el origen de la filtración
Se trata de un punto clave. Detectar de dónde provienen las humedades permite delimitar responsabilidades y poner en claro a quién le corresponde hacerse cargo de la reparación. Para esto se recomienda contactar a la aseguradora para que un perito pueda revisar el estado del edificio.
- Si el atasco o la rotura se detecta en una bajante privativa (es decir, que es parte de una vivienda particular), será el propietario quien deba solucionar el problema.
- Por el contrario, en el caso de un atasco en una bajante comunitaria, será la comunidad quien tendrá que hacerse responsable de desatascar la bajante de la comunidad.
- Si la filtración de la bajante comunitaria ha afectado a una propiedad particular, la comunidad deberá cubrir los daños causados a los propietarios.
Un seguro multirriesgo de comunidades es ideal para abordar este tipo de problemas potenciales.
4 – Renovación de los bajantes de fibrocemento
El recambio de las bajantes es otra medida que ayuda a minimizar roturas y atascos.
La gran mayoría de los edificios construidos antes de 2002 cuentan con bajantes de fibrocemento, un material con una vida útil de unos 20 años. Tras este período tiende a agrietarse por acción del agua o a dilatarse, causando una mayor cantidad de atascos.
En la actualidad, este material está prohibido al tener trazas de amianto y asbesto, dos compuestos considerados cancerígenos.
La legislación vigente recomienda la sustitución de las tuberías de este compuesto por bajantes de PVC. Es más, ante la rotura de una cañería de fibrocemento no se permite repararla, sino que es obligatorio su reemplazo.
¿Cómo evitar nuevos atascos y problemas con las bajantes de la comunidad de vecinos?
Una vez solventado el tema de las humedades, es fundamental poner en práctica políticas para que no se produzcan nuevas averías.
Por ejemplo, es necesario informar a los propietarios para que hagan un uso responsable de sus instalaciones sanitarias. Las recomendaciones deben ir encaminadas a evitar que se lancen elementos de plástico o de goma por el inodoro, así como tampones, bastoncillos de las orejas o maquinillas de afeitar.
Otros elementos que afectan la calidad de las tuberías son los desatascadores muy potentes, la cera, las pinturas o los productos disolventes. Todos estos químicos repercuten negativamente en las paredes internas de la bajante y en sus coyunturas, ocasionando daños que pueden evitarse.
Como ya mencionamos, en el caso de edificios con bajantes de fibrocemento es recomendable que la comunidad considere su sustitución cuanto antes.
Si bien se trata de un proceso que lleva tiempo y un gasto considerable, el resultado serán menos averías a largo plazo y una mejor calidad de vida para todos los vecinos.
