A la palabra derrama le precede su mala fama y suele provocar muchas dudas a los vecinos a quienes les toca asumir ese gasto
Empecemos por aclarar el concepto “derrama”, esa palabra temida por tantos. Se trata de pagos extraordinarios y puntuales que deben asumir todos los vecinos para sufragar un determinado gasto imprevisto del edificio. De ahí su mala fama, los propietarios tienen que pagarlas obligatoriamente y suponen un coste con el que muchos no contaban ya que no se contempla en el presupuesto ordinario.
Las derramas deben votarse en Junta Extraordinaria de propietarios y, si sale mayoría, tienen que asumirlas todos ellos, incluso quienes no votaron o lo hicieron en contra.
Quizá te haya tocado ya pasar por eso o puede que estés en ese proceso. Si eres propietario, es muy probable que tarde o temprano te toque asumir una derrama así que vamos a abordar las principales dudas que provocan:
1. ¿Para qué sirve una derrama?
En teoría el objetivo de una derrama es pagar ciertas obras de reparación o mantenimiento que pueda necesitar el edificio. Aunque la La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no especifica las materias que serían propias de una derrama, los ejemplos más usuales serían: Arreglo de desperfectos en la fachada, instalación o reparación de ascensores, problemas con las tuberías (desatascos, bajantes, alcantarillado), renovación o reparación de la instalación eléctrica, solución de humedades o de plagas, obras necesarias para poder pasar la inspección técnica de edificios (ITE).
En ocasiones, la derrama puede no ser para una urgencia o contratiempo sino para obras de mejora. Lo que nos lleva al siguiente punto.
2. ¿Cuándo es obligatorio pagar una derrama? ¿Existe un límite en su cuantía?
No hay unos límites establecidos por Ley pero sí que se distingue entre las obras que son necesarias (reparación/mantenimiento) y las de mejora. Éstas segundas pueden ser impugnadas si su gasto excede la cuantía de 3 meses de cuotas ordinarias. Además, si se trata de mejoras como antenas de TV de pago o placas de energía solar, quienes hayan votado en contra no deberán pagarlo pero, lógicamente, tampoco podrán disfrutar de sus beneficios.
Las obras de conservación del inmueble sí que son obligatorias para mantener las condiciones de seguridad y habitabilidad. Si es una derrama para la supresión de barreras arquitectónicas, todos los propietarios estarán obligados a pagarlas siempre y cuando el importe no supere las 12 mensualidades de cuotas ordinarias.
En cualquier caso, recordad que se debe aprobar siempre en Junta de propietarios.
3. ¿Todos los vecinos pagan por igual?
Como decíamos, las derramas se votan y aprueban en Junta. Allí se deberá especificar el motivo de la derrama, su valor total, los plazos y la cuota que le toca pagar a cada propietario. La cantidad que pagará cada uno se suele repartir a partes iguales si así se ha acordado en los estatutos de la finca. Si no es así, la cuantía vendrá marcada según el coeficiente de participación del piso, es decir, calculando la relación entre la superficie útil de la vivienda frente a la totalidad del edificio.
4. ¿Qué pasa si un vecino se niega a pagar la derrama?
Si la derrama queda aprobada en Junta pasa a ser de obligatoriedad su pago. El acuerdo es vinculante para todos los propietarios y aquellos que se nieguen serán considerados morosos. Pero si algún vecino ha votado en contra y tiene la firme convicción de no pagar, puede impugnar judicialmente el acuerdo. No obstante, durante ese período entre la resolución, deberá pagar igualmente o será la comunidad quien tenga derecho a tomar acciones legales contra el moroso.
5. Si compramos un piso con derrama pendiente de pagar ¿debemos asumir ese coste?
Las derramas las paga el que en el momento de ser aprobadas es propietario del inmueble. Pero puede que se produzca la venta en ese impar entre que ya ha sido aprobada la derrama y los pagos de las cuotas están en curso. El comprador debe exigir al vendedor el certificado de deuda de la comunidad de propietarios conforme está al corriente de los gastos de comunidad. En este documento debe reflejarse también si hay alguna derrama en curso. Antes de formalizar la venta se deberá aclarar cómo proceder. Si el vendedor deja pagada la totalidad de la derrama o si el comprador pasa a asumir las cuotas restantes.
6. ¿Los inquilinos deben pagar las derramas?
Si estás viviendo en un piso de alquiler y se hace necesaria una derrama, en principio no te debería afectar. El propietario es el responsable de ese gasto ya que el pago de cuotas tanto ordinarias como extraordinarias le corresponde al arrendador.
7. ¿Qué pasa si sobra dinero después de haber realizado la obra?
Normalmente se calcula la derrama bastante ajustada pero es cierto que puede llegar a sobrar alguna cuantía. En ese supuesto, existen dos opciones: la primera es devolver la diferencia a los propietarios; la segunda es depositarlo en un fondo comunitario por si en el futuro se necesitara para otros imprevistos o reparaciones. La segunda vía suele ser la más usada.
Esperamos haber arrojado un poco de luz en este tema para que, desde el conocimiento, se pueda abordar un poco más amablemente. Al fin y al cabo, las derramas están para mejorar la calidad de vida de los vecinos.
73 respuestas
Si un vecino va en silla de ruedas ,y se le hace unas rampas de madera ,y exige que se haga una obra de 16,000e,se pueden negar los propietarios a hacerla?
Hola Laura
La obligación es la de cumplir la normativa, independientemente de los materiales a usar
Quisiera saber si he pagado una derrama de una comunidad en cuanto tiempo deben de hacer la obra?
No hay establecido un periodo para la realización de las obras a no ser que se acordará en Junta
Si está aprobada cambio fachada y hay propietarios que no están de acuerdo y quieren pagar al final de la obra. los demás propietarios tienen que asumir los adelantos de pago de la obra? Estos vecinos que no pagan los adelantos, se les puede cobrar?
Hola Ana.
Desde luego que los propietarios de su edificio deben pagar tal y como se acordó en la Junta. Si no es así la Comunidad de Propietarios debería proceder a reclamarles las cuotas pudiendo hacer uso de la garantía de impago de cuotas de la póliza de seguro multirriesgo de comunidad.
Buenas. Si una comunidad aprueba una derrama, sin tener un presupuesto de cuánto es y número de cuotas, además de que no estaba incluida en el orden del día, se puede negar a pagar otro propietario?, pués ni sabe cuánto le sube el importe ni cuánto tiempo ya que no hay ni presupuestos pedidos….por no hablar de la no inclusión de dicha derrama en el orden del día.
Hola Luis Miguel
Si no está en el orden del día no puede ser objeto de votación. Sí de discusión en ruegos y preguntas, pero no de votación.
Buenas tardes, se ha aprobado en junta, por unanimidad una derrama para la reforma de la fachada y ascensor (mejora). La derrama es bastante superior a la cuantía de 3 meses de cuotas ordinarias. Se puede alegar desconocimiento de la ley ya que no nos han informado sobre ese punto (valor de 3 cuotas ordinarias) para impugnar lo acordado en la junta? Muchas gracias.
El desconocimiento de la ley no le exime de su cumplimiento.
¿Es legal aprobar una nueva derrama un año antes de acabar con la derrama anterior? ¿Que mayoría precisa?
Sí, siempre que se haya propuesto en la junta y se haya aprobado por mayoría simple
Tenemos derrama,tenemos pagar propietarios o seguro
Los propietarios
Tenemos una derrama unos tres vecinos de doce que somos, y dice el gestor de fincas esos tres no tiene derecho a voto en esos dos años de derrama, eso es así.
Las personas que no se encuentren a corriente de pago tienen voz pero no voto
He comprado un piso.
La gestoría de la comunidad se negó a que el propietario anterior pagara toda la derrama pendiente para que la compraventa fuera limpia de deudas y finalmente para poder firmar él me lo descontó del precio de compraventa.
He ido a la gestoría a presentarme y pagar el importe de esa derrama y, con excusas sin fundamento, se niegan a que la pague de golpe.
La gestoría se puede negar a que yo pague el total de la derrama, en lugar de hacerlo a cuotas que se alargan a 6 años? En base a qué se pueden negar si pueden?
Gracias.
Hola
Aunque no sea fácil que ocurra si usted volviera a vender el piso no le devolverían las derramas adelantadas. Por otra parte se ha de acoger a la decisión existente en los acuerdos de la comunidad
Hola,en mi edificio hay 8 pisos ,dos devan y tres bajos
Hace dos años se hizo obra » la medianera » Yo soy dueña del 4 piso y el devan. E pagado lo correspondiente a la derrama de mi piso y el administrador de fincas me exige que page la misma cantidad por el devan. Le solicite los estatutos de la comunidad para ver el porcentaje que debo pagar y hasta el día de hoy no me lo a entregado y no hay acta de la reunión ¿ Como debo actuar?
Hola Natalia
Ustede debe pagar en función de los enteros de todas sus propiedades en la comunidad
Soy nueva en una comunidad de propietarios. No pude asistir a la reunión y no he recibido, ni yo ni nadie, copia del acta.
Además, veo que en las derramas únicamente te dicen que debes ingresar, sin más aclaración, y que por lo que parece, todo va a partes iguales sin considerar el % de escritura.
¿Que le puedo exigir a la Administradora ?
¿Puedo pedir que se reconsideren lo de partes iguales??
Hola Lourdes
Los gastos deben asumirse en función al coeficiente de participación y debe reclamárselo así a la administración de fincas. Y requiera a la administradora para que le entregue la información de las cuentas
Si en una junta se aprueba una derrama bastante elevada pero de loan 6 propietarios hay 3 a favor y 3 en contra, que se debe hacer? Se vota otra vez saldría lo mismo, como se procede en estos casos? Gracias
Hola Analía
No queda aprobada. No hay mayoría
Debido a la instalación del ascensor se ha sugerido cambiar el telefónico pir un videoportero, un vecino ice de pagarlo pir coeficiente, esto es correcto o se debe pagar por igual todos.
Hola Juan
Los gastos comunitarios deben asumir se por coeficiente de participación, cierto. Pero los locales, si los hay, aquí no tienen que aportar dinero por lo que se desvirtua ese coeficiente. En definitiva el coste, más de un portero automático, debería ser por igual.
¿La derrama por los gastos de instalación de un ascensor se pagan también según coeficiente de participación o pagan todos los vecinos por igual?
Hola Manuel
Las derramas se pagan por coeficiente de participación, incluso las de ascensor. No hay excepción.
Si una derrama no aparece en el acta estoy obligada a pagar?
No, desde luego.
Somos una comunidad de ocho propietarios y uno es moroso (está denunciado). Mi pregunta es, debemos asumir la parte del moroso cuando se hacen obras y derramas el resto de vecinos? Gracias
Hola Montse
La comunidad se obligó con unos pagos y debe cumplir con esa obligación. Si para para ello han de realizar una derramada deberán hacerlo, derrama que también se incrementará en la deuda del moroso.
Me pueden exigir una derrama por la indemnización a un vecino, gasto que fue pagado al mismo hace un año?
Si se le indemnizó por el mismo siniestro no es razonable.
Si se trata de un siniestro que el seguro de la comunidad no ha cubierto usted puede, dar parte a su seguro de hogar para que mediante la garantía de responsabilidad civil asume éste esa derrama
Saludos
Fernando Cordón
Tenemos programada una derrama de ahorro mensual de 50€ durante sabe Dios cuantos años, para reparación del tejado. Puedo pagar la derrama toda junta una vez se tenga q pagar la obra o se empieza a realizar?? En vez de estar todos los meses pagando 50€ a parte de los 100€ de comunidad.
Hola Oscar
Las derramas se afrontan antes de la obra. Puede ser fraccionadas o abonarla entera por anticipado que no recomendamos por si vendiera usted la finca
Quisiera saber si cada derrama puede pagarse en recibos independientes, ya sea para que los propietarios controlen mejor lo que van pagando por no poder algún mes pagar una derrama que puedan pagar las otras y no devolver recibo entero, o si quieren pagar una de golpe verlo mejor
…..
Es que dice que no lo hace al gusto de algunos vecinos (y somos 16, pero en las reuniones no se dijo nada de la forma,de pago.
Pensamos que su tabajo lleva implícito hablar con el banco para que a los que lo pidan puedan hacerlo.
Aquí, salvo tres, los demás son jubilados que en las reuniones se dejan llevar por el presidente desde hace 10 años y luego vienen los arrepentimientos.
Aemás, es que un recibo es de la Comunidad (152) ,otro de la derrama de calefacción (126) y a tercera derrama por el ascensot (187) y ésta es la problemática ya que los 50.000 de los dos bloques lo financia él personalmente según me escribió, sin entidad financiera mediadora y al cero de interés. (Me parece muy extraño,) .
Disculpen lo extenso, pero no hay dinero para abogados y quería además, desahogarme aunque hablo en nombre de la mayoría de mi bloque que somos seis propietarios ya que dos son alquilados y no vienen los dueños.
Un cordial saludo
Hola Ana
Sí que es muy extraño que alguien financie con su dinero una obra comunitaria. Otra cosa es que existan fondos en la propia comunidad y se pueda con ello financiar las obras.
Hola,
He vendido un piso hace un año y medio, en cuya comunidad se había aprobado una derrama para una obra urgente, la cual he pagado antes de la venta como corresponde.
ahora veo que la obra no se ha realizado aun.
¿tengo algún derecho a que se me informe como antiguo propietario?
¿Hay un limite de tiempo para realizar la obra ?
¿tengo derecho a que se me devuelva el importe abonado o parte si se realiza por menor cuantía?
Gracias de antemano
Hola Alejandro
En el momento de la venta perdió usted el derecho a esa información y cedió ese derecho a su comprador.
Buenos días,
Hace dos años se aprobó la obra de un ascensor, el antiguo propietario la dejó pagada ya que para venderme el piso debía de estar libre de cargas y así se acordó (si no , no hubiera comprado el piso). Ahora que han pasado estos años y con la situación actual la empresa contratada dice que hay que hacer rampas por ley y otros cambios, para ello se pretende aprobar una derrama de un importe muy elevado para estos gastos no previstos inicialmente. La pregunta es ¿los bajos nos podemos negar a esta derrama de ampliación ya que no vamos a hacer ni si quiera uso del ascensor?.
Hola Soraya
Han de pagar la derrama, efectivamente.
En mi comunidad se ha acordado por mayoría la instalación de un ascensor ,mi cuota de participación es del doble del piso de mayor tamaño (es un local comercial con acceso por otra fachada opuesta a las viviendas). Me corresponde por cuota de participación mil euros mensuales,sin determinar la duración de la misma.Se han pagado de momento diez derramas las cuales cubren aproximadamente el costo de la operación descontada la subvención la cual desquita por adelantado uno de los tres contratistas. ¿DEBO SEGUIR PAGANDO LAS DERRAMAS POR TIEMPO INDEFINIDO?. De momento no tenemos ni siquiera terminado el proyecto.El calculo de la derrama se ha hecho con una cantidad estimada.
¡¡¡¡GRACIAS!!!
Hola Concepción
Mientras no se acuerdo lo contrario en la comunidad no. Sí que puede solicitar una reunión extraordinaria con el voto del 25% de los propietarios para que el administrador resuelva las dudas y proponer la minoración o paralización de las derrmas
En mi comunidad se ha aprobado en Junta una derrama para poner dos ascensores, actualmente pagamos 66 eur de comunidad y la derrama será de unos cuarenta y pico euros durante 24 meses que son un total de 960 euros. He leído que la derrama no puede ser superior a 12 mensualidades de comunidad ordinaria. Es correcto pagar esos cuarenta y pico euros de derrama?
Hola Carmen
Sería correcto, sí
Buenas tardes, el administrador puede redactar y presentar en junta extraordinaria y que se apruebe que los propietarios que pagan su derrama quedan exentos de cualquier impago de morosos?
Hola Eva
Puede proponerlo y si se aprueba en la junta es válido
Hola
En mi comunidad se ha aprobado una derrama muy elevada (prácticamente el doble de lo que se paga anualmente). Algunos vecinos, la mayoría jubilados, ahora se está quejando. ¿Es posible rebajar el importe, en una nueva convocatoria, sea extraordinaria u ordinaria, o una vez que se ha aprobada ya no se puede modificar?
Hola Berta
Efectivamente realizando una convocatoria extraordinaria pueden modificarse las cuantías
Un saludo
Buenos días
Vivo en una comunidad de 75 vecinos, con recuento privado, donde los bajos son viviendas con jardín.
El caso es que el barrio es muy nuevo, y al parecer hay ratones de campo en la zona.
Algún bajo se ha quejado de que hay algún ratón por su jardín.(zona común de uso privativo).
Este vecino, es muy insistente con la administración de fincas, y ha conseguido que se proponga realizar una derrama para contratar un mantenimiento de control de plagas.
Cuál es el % de votos que deben salir para que se apruebe tal derrama y acabar contratando ese servicio de mantenimiento? Gracias.
Hola David
Mayoría simple de los que asistieron a la reunión
Hola,
El presidente de la comunidad ha aprobado un presupuesto para la reparación de una vivienda (somos 40). La reparación es derivada de entradas de agua por la fachafa y tejado. ¿Cómo se procede en estos casos? ¿Nos devuelve el seguro de hogar la parte propocional de la derrama a cada vecino?
Gracias.
Hola Imalda
Efectivamente. Como esos daños son derivados de filtraciones de las que el seguro de la comunidad no se ha hecho cargo, usted debe comunicárselo a su aseguradora para que asuman la parte proporcional de esa derrama para el pago de los daños a terceros. lo que nunca asumirán es el coste de la reparación de la causa, la fachada o el tejado.
P.D. Hay aseguradoras que sí cubren las filtraciones por tejados, cubiertas y fachadas.
Buenas.
El 50% de mi vivienda está embargada por Hacienda ( la parte de mi exmarido) En breve, la comunidad tiene que pasar la ITE y hemos tenido que aprobar una derrama para hacer frente a todas las mejoras que se nos van a solicitar y exigir en la inspección. Siendo «coopropietaria» con Hacienda, ésta tiene alguna obligación de pago en los gastos extraordinarios que me corresponden? Gracias
Hola Maite
Que se encuentre embargada no quiere decir que se propiedad de Hacienda. Sólo que si se va a vender se le ha de abonar esa parte. Por tanto es usted y su exmarido quien tiene que afrontar las derramas.
Buenas tardes:
Tenemos un vecino con 90 años y su mujer, que ya no puede salir apenas de su casa al vivir en un segundo.
En 2009 se voto poner ascensor y el voto que sí pero se negó a pagar la derrama, al final no pudimos seguir adelante debido a la cantidad de propietarios que fallaron con la derrama.
Ahora exige poner una silla elevador hasta el segundo, pero también hay mayores en los quintos de la otra escalera y de su propia escalera.
La comunidad se niega a poner una silla elevador, queremos ascensor pero la obra sería muy costosa al tener que modificar también la escalera y tiene que ceder el ayuntamiento parte de la acera.
Pero no podemos hacer frente en estos momentos a derramas muy prolongadas en el tiempo y apenas tenemos ahorrado.
Hay varias familias con niños pequeños, una casa okupa, personas en paro o con ayudas.
Estamos pagando una derrama hasta Agosto de 100€ + 80 de la comunidad durante 12 meses por haber arreglado las bajantes y las ascendentes.
Los vecinos estamos preocupados porque dice que nos va a denunciar y obligar a ponerlo, pero no podemos pagar nuestra parte y la parte correspondiente de los que fallen, que serían un mínimo de 4 propietarios, poniendo en riesgo nuestra economía familiar.
Y la empresa instaladora si no recibe el dinero, nos denunciará por impagos.
¿Puede ganar el juicio si nos denuncia?
Muchas Gracias.
Hola Ana
Una solución es que la Comunidad suscriba un préstamo. Pueden también limitar el acceso al ascensor con llave para que sólo lo usen los que hayan pagado la derrama.
Ha de quedar demostrado que la comunidad no se niega a poner el ascensor, sino que no hay posibilidad de hacerlo al tener que ocupar suelo público e incluso demostrar que la situación económica de los propietarios no les permite ello. Si se acompaña de la negativa de las entidades financieras a conceder el préstamo, mejor que mejor.
En reunión ordinaria con solo la asistencia de 3 de los 9 propietarios se acordó pintar fachada y cubierta del edificio, aunque la cuota mensual es por coeficiente recogido asi en acta, en esa reunión se acordó el pago a partes iguales.
Cuando me llego el acta mostré mi disconformidad recibiendo un «es lo que hay» por la administradora por lo que plasme mi queja por escrito de eso hace tres meses y a fecha de hoy no se nada, cual seria mi forma de proceder en este caso.
Hola Francisco
Tiene dos opciones. La primera convocar nueva reunión para que se tome en consideración su propuesta para lo que necesita reunir los votos suficientes para esa convocatoria o judicializarlo lo que en la práctica es carísimo.
Buenas noches,
Somos inquilinos de una vivienda social. Tras pasar la ITE, se debe realizar una derrama de unos 1200€/vecino (equivalente a 20 mensualidades de comunidad). Debemos pagarlo nosotros o adelantarlo y después reclamarlo? Debe ser el Organismo propietario del piso?
Gracias
Hola Nuria
Le corresponde a la propiedad el pago
Hola,
en mi comunidad pagamos 40 euros al mes. Han aprobado una derrama de más de 300mil euros, y nos pasan unos recibos extraordinarios de 460 euros al mes. ¿Podría impugnar la reunión? es legal que me pasen ese gasto? gracias!
Hola Beatríz
Para impugnar un acta ha de realizarse via judicial.
En la Ley de Propiedad Horizontal no existe un tope general para las derramas: La Junta puede aprobar la que sea necesaria según el tipo de obra. Con una cuota ordinaria de 40 €/mes, los “límites prácticos” que sí afectan a la obligatoriedad son:
1. Obras necesarias (conservación, seguridad, habitabilidad)
Obligatorias para todos y sin límite; la junta solo reparte la derrama y fija plazos de pago.
2. Accesibilidad (rampas, ascensor…) solicitada por persona con discapacidad o >70 años
Obligatorias sin acuerdo previo hasta el equivalente a 12 mensualidades ordinarias por propietario/año. Con 40 €/mes ⇒ 480 € anuales por propietario. Si el coste “repercutido anualmente” supera esas 12 mensualidades, la
comunidad debe hacer la obra si quien la pide asume el exceso; y si la junta la aprueba en votación, entonces es obligatoria para todos aunque exceda ese umbral.
3. Mejoras no necesarias (innovaciones, lujos, nuevos servicios no esenciales) Si te corresponde pagar más de 3 mensualidades (3 × 40 € = 120 €) y votaste en contra, no estás obligado a pagar (tu cuota no se modifica). Si más
adelante quieres beneficiarte, pagarás tu parte actualizada.
Además, recuerda que cada propietario paga según su cuota de participación en el título constitutivo.
En resumen: con 40 €/mes no hay “derrama máxima” legal. Solo rigen los umbrales de 12 mensualidades (480 €) para la accesibilidad y de 3 mensualidades (120 €) para mejoras no necesarias respecto a la obligatoriedad de pago.
Buenos días,
Somos una comunidad de 64 viviendas y el edificio tiene unos 30 años. Tenemos algún problema de humedad por no haber tenido un mantenimiento en condiciones. Es obvio que hay que acometer los arreglos necesario para subsanar dichos problemas, pero la cuestión es que la directiva ha convocado una reunión para que una empresa de construcción nos explicasen los problemas y sus soluciones. La solución que nos ha planteado era panelar todo el edificio, algo que siendo como es el edificio superaría con creces los dos millones de euros. Hay vecinos que se han dejado convencer y solicitan una reunión para aprobar dicha obra.
Entiendo que dado que no es una obra necesaria, pues hay opciones mucho más económicas que solucionarían el problema, sería necesaria la aprobación de las 3/5 partes de la comunidad. ¿Estoy en lo cierto?. Y si esto es así, ¿Qué podemos hacer en el caso que por un porcentaje menor sea aprobada? ¿Podemos negarnos a pagar esa cuantiosa derrama?.
Gracias.
Hola Manuel
1. ¿Es una “obra necesaria” u obra de “mejora”?
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) distingue dos planos:
1. Obras necesarias (art. 10.1 LPH)
Son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la Junta cuando sean necesarias para:
o el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y sus instalaciones comunes,
o y para garantizar seguridad, habitabilidad, estanqueidad, etc. Las humedades en fachada, cubiertas, bajantes, etc. derivadas de falta de mantenimiento suelen encajar en
este tipo de obras: la comunidad está obligada a repararlas.
2. Obras de mejora / innovaciones (art. 17.4 LPH)
Son las que no son imprescindibles para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad, sino que suponen una mejora, embellecimiento o mayor confort (por ejemplo, una solución carísima si existe otra técnica razonable mucho más económica).
Para estas, la Ley exige un régimen de mayorías distinto (lo vemos ahora).
Aquí está la clave de vuestro caso:
• Reparar las humedades con una solución razonable y proporcionada → muy probablemente se considera obra necesaria y es obligatoria.
• Panelar todo el edificio con un sistema muy costoso (si realmente hay alternativas técnicas razonables y mucho más baratas) puede calificarse como mejora, no
estrictamente necesaria.
Pero esto no se decide por opinión de los vecinos, sino por criterios técnicos: informes de arquitecto/aparejador independientes, estado real de la fachada, exigencias normativas, etc.
2. ¿Qué mayoría haría falta para aprobar el “panelado” completo?
Si el panelado integral se considera mejora / innovación no imprescindible (art. 17.4 LPH):
• Se requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios
• Que representen, a su vez, las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Además, la misma norma añade algo muy importante:
Si la cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario disidente no está obligado a pagar ni se le modifica su cuota, aunque no pueda privársele de la mejora.
Por tanto:
• Sí, si estamos hablando de una mejora costosa, tu intuición de las 3/5 partes es correcta.
• Y si el coste repercutido por vivienda supera claramente tres mensualidades de comunidad (con una obra de más de 2 millones en 64 viviendas parece evidente que así
será), los disidentes pueden quedar exonerados de pagar, siempre que se cumplan los requisitos de ese artículo.
3. ¿Qué pasa si se “aprueba” con una mayoría menor?
Si se vota y el acuerdo se da por aprobado, pero:
• la actuación en realidad es una mejora y
• no se alcanzan las 3/5 partes de propietarios y cuotas, entonces el acuerdo es contrario a la LPH y, en principio, impugnable (art. 18 LPH).
Muchísimas gracias.
Si se va una derrama para arreglar toda la fachada del edificio, más bajantes y cuadro de luz. Por tener el piso algo más m2 que otros vecinos, ¿es normal pagar más de cuota, como hacen a la hora de cobrar la Comunidad?
Gracias
Se paga en proporción de los metros cuadrados de la propiedad
Buenos días,
Hace años (antes de que comprara el piso) se aprobó una derrama en mi comunidad a futuro y por alturas para poner ascensor de aproximadamente 120/140.000€ de presupuesto, pero siempre y cuando nos concediesen subvenciones… Finalmente, nos dieron las ayudas (el 95% casi) para la obra que ha costado unos 220.000€ y se puso el ascensor, modificando el portal y escaleras + otros cambios como buzones, telefonillo y demás. Mi piso es el último, el 4º, y me ha tocado pagar el 15% del sobrante de la subvención de ese ascensor y declarar en hacienda 30.000€ de ayudas, por lo que he pagado más de 8.000€ en la declaración de la renta… ¿Es correcto que se aprobara una obra de 120/140.000€ por alturas y que al ser de 100.000€ más, no se haya vuelto a votar en junta cómo se reparte ese gasto? ¿Debería votarse de nuevo por el exceso o volver a hacer votación de repartición completa? La ayudas al igual que la derrama inicial, ¿se reparten por ayudas? Mil gracias
La fórmula debe ir recogida en las actas anteriores
¿es obligado el informe técnico para cambiar el tejado de una comunidad y exponerlo antes? se lo pido a la gestora y me presenta un ,memoria de materiales sin firmar,
Hola Rafael
Es obligado que se presenten varias propuestas con sus soluciones y valoraciones que el administrador pone en conocimiento de la comunidad
Un saludo