Que uno de los integrantes de una finca no esté satisfecho con las decisiones tomadas por el resto de vecinos, es una situación más habitual de lo que se piensa.
La dinámica de las comunidades, a veces, lleva a disputas entre propietarios o a conflictos entre lo que desea la mayoría y las prioridades de un particular.
Por eso mismo, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) estipula los procedimientos para impugnar el acta de propietarios. A continuación te explicamos todo lo que necesitas saber para hacerlo.
¿Cuándo es posible impugnar un acta de propietarios?
Los supuestos que permiten la impugnación del acta de las Juntas de propietarios se establecen en el artículo 18.1 de la LPH. Concretamente, son los siguientes:
- Cuando los acuerdos sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Conviene aclarar las diferencias entre una decisión que sea contraria a la Ley o que la contravenga.
En el primer caso hay un plazo de un año para anularla. Tras este periodo, si nadie la impugna, se convalida. Si se contraviene la ley, la disposición se considera nula, sin importar cuanto tiempo transcurra.
¿Qué condiciones deben cumplir los vecinos que quieran impugnar un acta de propietarios?
Los vecinos legitimados para pedir la anulación de los acuerdos deben responder a las siguientes situaciones, que se detallan en el artículo 18.2 de la LPH:
- Que hubieran votado en contra del acuerdo durante la celebración de la Junta.
- Los propietarios ausentes por cualquier causa durante la votación. Quienes estén en contra de un acuerdo tienen un plazo de 30 días naturales desde que se les han notificado las decisiones de la Junta para manifestar su voto en contra. De lo contrario, se considerará que están a favor del acuerdo.
- Aquellos que hubiesen sido privados de su voto de manera indebida.
Es importante que quien esté en contra del acuerdo no se abstenga de votar, pues luego no podrá acudir a la vía judicial para impugnar el acta de propietarios. Lo recomendable, cuando se está en contra de la decisión, es votar en contra o – como se dice en la jerga legal- “salvar el voto.”
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Requisitos que debe cumplir el propietario que quiere la impugnación
El vecino interesado en impugnar el acta de propietarios y los acuerdos alcanzados debe estar al día en el pago de las cuotas de la comunidad. En caso contrario, podrá hacerlo solo tras haber depositado lo adeudado en el juzgado.
Esta obligación no es aplicable para la impugnación de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, al que hace referencia el artículo noveno de la LPH.
¿Cómo se lleva a cabo el proceso de impugnar un acta de propietarios?
Según lo dictaminado en el artículo 18.1 de la LPH, “los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los Tribunales”. Es decir, que la presentación debe hacerse en los juzgados correspondientes al lugar donde se encuentre la vivienda. Por eso mismo, no es necesario ni relevante elevar una notificación al Presidente o informarlo ante la junta de vecinos.
Para este tipo de procesos, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que debe llevarse a cabo un juicio ordinario según consta en el artículo 249.1.8 de dicha normativa:
“Se decidirán en juicio ordinario, cualquier sea su cuantía (…) Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a estos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento que corresponda.”
¿Cuáles son los plazos dispuestos para la presentación de la impugnación?
La posibilidad de impugnar el acta de propietarios se extingue a los tres meses de adoptarse el acuerdo en la Junta de Propietarios. No obstante, si se trata de actos contrarios a la ley o a los Estatutos de la Comunidad, el plazo de caducidad es de un año. Para los vecinos ausentes el plazo comienza a correr desde que fueron notificados.
Impugnar el acta de propietarios no suspende la ejecución de cualquier decisión adoptada por la misma, salvo que la autoridad judicial disponga una medida cautelar a pedido del demandante.
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