Los Estatutos de una Comunidad de Propietarios son las regulaciones que recogen las obligaciones y derechos de los integrantes de la misma.
Su función es establecer un marco legal dentro del cual organizar aspectos como la convivencia entre los vecinos, la elección de autoridades dentro de la comunidad o el mantenimiento de las instalaciones.
Es la junta de vecinos quien tiene la capacidad de poner en vigor estos estatutos. Según se aclara en el artículo 14.D de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), “corresponde a la junta de propietarios aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior”.
¿Los estatutos son lo mismo que el Título Constitutivo de la Propiedad?
No debes confundir los Estatutos de una Comunidad de Propietarios con el Título Constitutivo de la Propiedad. Este último está relacionado con la Escritura de División Horizontal, por tanto, en él se describen las características de la construcción.
Los estatutos también hacen referencia a los aspectos relacionados con el edificio, pero con otra finalidad: la descripción que se hace de los elementos comunes y privativos del edificio sirve para establecer el uso que se le debe dar a cada piso o local.
Diferencias entre Estatutos de una Comunidad de Vecinos y Normas de Régimen Interno
Por otro lado, las normas de régimen interno difieren de los estatutos, según se recoge en el artículo sexto de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), pues “para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior”.
En otras palabras, las normas establecen detalles del día a día como la hora de sacar la basura, la prohibición de correr por los pasillos, etc. Para aprobar una norma solo se necesita una mayoría simple, mientras que para modificar los Estatutos se requiere de un voto unánime.
Las normas de convivencia deben estar inscritas en libro de actas de la comunidad y ser comunicadas a todos los vecinos de manera oportuna.
¿Qué puntos hay que tener en cuenta a la hora de redactar los Estatutos de una Comunidad de Propietarios?
No hay un modelo oficial de estatutos y su contenido tampoco está especificado en la LPH, por lo que cada comunidad debe establecer sus propios documentos regulatorios.
La confección de los Estatutos de una Comunidad de Propietarios debe tener en consideración las características propias de cada comunidad. Sin embargo, al ser un mecanismo dispuesto por la ley para normalizar la convivencia, un estatuto debería reflejar aspectos como los siguientes:
1 – Disposiciones generales
Aquí se establece el propósito del documento, la identificación del edificio a través de su número de escritura y dirección.
También el marco legal dentro del cual se inscribe el estatuto, es decir, la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil; finalmente, se definen los medios de arbitraje en caso de controversias.
2 – Elementos comunes y privativos
Este apartado delimita cuáles son los elementos comunes que pueden utilizar todos los miembros de la comunidad.
Las áreas comunitarias más habituales son el patio, las medianeras, la decoración exterior, las canalizaciones, los pasillos y los ascensores.
Por otra parte, también se listan los elementos privativos, que son aquellos que sirven exclusivamente al dueño de cada piso o local y que son susceptibles de un aprovechamiento independiente.
3 – Órganos de la comunidad
Recoge las autoridades a cargo de la junta de propietarios; también el método a través del cual se elige al presidente y al secretario, así como las funciones de cada uno.
En este punto se fijan los procedimientos para las convocatorias de las juntas de vecinos y sus funciones, como pueden ser: la aprobación de presupuestos, el plan de gastos, las reformas de los propios estatutos…
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4 – Adopción de acuerdos
En este punto se especifican las normas que rigen los acuerdos de la junta, en temas tan diversos como las reformas del edificio, la aprobación de gastos comunes o las instalaciones de servicios de telecomunicación. También se estipula cómo deben reflejarse en el documento (o acta) para que tengan validez.
5 – Modificaciones en los pisos o en sus elementos
Esta parte regula los límites dentro de los cuales pueden realizarse modificaciones en los elementos privativos. Esto incluye las reformas, las compartimentaciones o el agregado de espacios dentro de viviendas de uso privado o comercial. Suele establecerse también que cualquiera de estos cambios debe ser comunicado a los órganos de control de la comunidad.
Además de estos, hay otros aspectos que pueden incorporarse a los estatutos, para que reflejen las particularidades de cada comunidad.
Este documento debe realizarse a conciencia y de manera profesional. Una vez que los Estatutos de una Comunidad de Propietarios se hayan aprobado por unanimidad en una junta extraordinaria, el siguiente paso es inscribir dicha regulación en el Registro de la Propiedad a la que pertenezca la edificación.
¿Es obligatorio que todas las comunidades tengan un Estatuto propio?
Las comunidades no están obligadas por ley a redactar y a establecer estatutos. En muchos casos, solo se transcribe una parte de la Ley de Propiedad Horizontal.
Un edificio que tiene sus normas bien establecidas estará mejor organizado, aunque en la práctica no siempre funciona así.
No obstante, tener el asesoramiento de un Administrador de Fincas puede ser útil para confeccionar unas reglas claras y fomentar una mejor comunicación entre todas las partes interesadas.
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¿Dónde se pueden consultar los Estatutos de una Comunidad de Propietarios?
Los Estatutos de una Comunidad suelen adjuntarse a la escritura de compraventa de un piso o local, o bien estar en la escritura de Propiedad Horizontal de la vivienda.
Si por alguna razón no se contara con una copia, lo normal es requerirla al administrador del edificio o al presidente de la comunidad de vecinos.
En último caso, debe existir un resguardo de los Estatutos en el Registro de la Propiedad donde está asentado el edificio o comunidad en cuestión.
¿Tienes más dudas al respecto? Ponte en contacto con nosotros y te asesoraremos.
