Cuando un local comercial va a ser utilizado para la restauración, es esencial la instalación de salidas de humo apropiadas en el edificio.
Estas obras se realizan en una propiedad privada, pero atraviesan zonas comunes como fachadas o patios interiores.
Por eso, su colocación también compete a la comunidad y no es raro que surjan conflictos entre vecinos. Analizamos la normativa que regula las salidas de humos, con el fin de despejar algunas dudas frecuentes.
Antes de instalar una salida de humos en comunidades hay que consultar los estatutos
Muchos propietarios creen que están en su derecho de realizar modificaciones en un local comercial, pero lo cierto es que muchas veces las chimeneas afectan al resto de la comunidad.
Lo más razonable, en estos casos, es acudir a los estatutos de la comunidad para ver cómo se contempla esta situación. Si se ha previsto, tendremos un problema menos, pues solo habrá que seguir los pasos indicados.
Otra situación de fácil solución es cuando se realizan modificaciones en la fachada del local. Si se comprueba que la extracción no afecta a otros vecinos, no sería necesario contar con el permiso de la comunidad. Sí es obligatoria, no obstante, una licencia de obras del Ayuntamiento.
¿Qué ocurre si las obras para chimeneas no están contempladas en los estatutos?
Si la instalación de una salida de humo no se contempla en los estatutos, se requiere una autorización de la junta vecinal. Es en este punto cuando pueden aparecer algunas discrepancias, tanto en la ley como en su interpretación.
El artículo 17. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exige que, para instalaciones que afecten a elementos comunes como la fachada del edifico o los patios interiores, se llegue a un acuerdo por unanimidad entre todos los propietarios.
De igual manera, las limitaciones a cualquier modificación en un inmueble se recogen en el artículo 7.1 de dicha ley. Se establece que «si un trabajo altera o menoscaba la seguridad de un edificio, su estructura, su configuración o su estado externo» deberá alcanzarse un acuerdo unánime.
No obstante, en el año 2013, se introdujo una reforma en esta ley que flexibiliza las «nuevas instalaciones y mejoras en la comunidad». A partir de este cambio solo sería necesaria la aprobación de 3/5 de los integrantes, es decir, de un 60% de los mismos.
Otra posibilidad es que exista una salida de humos, pero que no se adecúe a la normativa. Este supuesto exige la realización de trabajos para acondicionar las instalaciones a lo estipulado por el Ayuntamiento. Si nos guiamos por la flexibilización del 2013, se entiende que solo se requiere la aprobación de 3/5 partes de los propietarios.
Las diferencias de criterio entre un dueño que desea explotar su propiedad y la calidad de vida de los vecinos, puede ser fuente de conflictos si no se llega a un acuerdo que satisfaga a todas las partes.
En los últimos años, de hecho, ha habido sentencias apoyando ambas posturas. La solución, en todo caso, dependerádel tipo de instalación, de la relación del propietario del local con la junta de vecinos y, en última instancia, de la interpretación que hagan los juzgados.
La extracción de humos y sus posibles molestias a los vecinos
Una cuestión clave a la hora de realizar estas remodelaciones es si el resultado final afectará o no a quienes viven en la comunidad. Puede que los humos expulsados por las chimeneas causen ciertos perjuicios a otros propietarios, como olores, ruidos o, incluso, manchas o malos olores en la ropa tendida.
Estas consecuencias no siempre pueden preverse antes de la instalación. Ante estas circunstancias, los propietarios pueden iniciar un proceso para suspender la emisión de estos humos. El mecanismo adecuado es un acta de cesación, tipificada en la LPH.
Según el artículo 7.2 de dicha normativa: «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes».
Por tanto, si algún miembro de la comunidad se viera afectado por la salida de humos tiene la potestad de iniciar un proceso que puede desembocar en un litigio legal.
Se trata, en definitiva, de un tema complejo que debe analizarse con detenimiento, evitando acciones unilaterales y consultando la situación con un Administrador de Fincas colegiado, que tenga además experiencia en la materia.
37 respuestas
En mi comunidad ocurre.Me ha perjudicado desde el 2008.Han cambiado el tubo,a la fuerza,pues yo me negaba,y sigue oliendo y haciendo ruido.El del bar es amigo de muchos de mis vecinos que no viven en este patio.Losque viven en el ahora callan pues los tengo demandados por humedades que no querían afrontar.Que hago
Hola Alejandro
Debe hacerse valer de un muy buen perito para que sea la base imprescindible y necesaria para un reclamación judicial
Tengo problemas de ruido de extractor, colocado en patio interior en que incluso con ventanas cerradas se escucha. La junta de comunidad se aprobó denunciar pero la administración de fincas hace caso omiso. La policía vino a hacer medición que supongo no cumplía los DB máximo ya que están ventanas cerradas y medido en un dormitorio.. alguien sabe que paso dar más cuando se oyen silbidos, vibración desde las 11AM hasta pasadas 2 AM porque está pegado a nuestras ventanas y que no vivimos con las ventanas ni puertas cerradas?
Hola, tengo varios vecinos de abajo que cocinan en la galería con las ventanas abiertas y sube el olor hacia mi ropa tendida y se impregna de olores y entra a toda mi casa el humo y olores.
Yo tengo extractor pero ellos no tienen y ponen excusas de que está en su casa y puede hacer lo que quieran y hasta dicen es que tiene que venir mi hijo a ponérmelo y eso ya lleva así muchos años.
Que debí hacer, se lo tengo dicho y no hacen caso, donde tengo que ir a denunciar, es legal lo que hacen? Es un edificio de muchos años pero llevamos extractores pero esos dos vecinos no se porque no.
Que debería hacer ? Estoy harta de estos vecinos
Hola Mayte
En las galerías NO se puede cocinar. Si ve que sale huno llame a la policía local
Vivo en Paiporta y el dueño del Kebad que hay bajo de mi piso quiere instalar unos tubos que pasarán por mi deslunado hasta llegar por encima de la caseta de la terraza.
Es legal que dicho tubo de 40 cm de diámetro pase a solo 25 cm de la ventana de la habitación donde duerme mi hija siendo el deslunado pequeño y con poca ventilación?
Hola Manuel
Primero, si no está de acuerdo en la reunión de la comunidad que se proponga la autorización, de su voto negativo y pida el voto negativo del resto de vecinos. Y luego en el caso de que saliese aprobado requiera al administrador para que haga un estudio sobre las afecciones etc
Hola, en nuestra comunidad tenemos vecinos que quieren instalar mallas metálicas en las salidas de ventilación de las campanas extractoras porque les entran pájaros. Dicen que esto debe pagarlo la Comunidad porque está en la fachada ¿es así o debe pagárselo cada uno?
Gracias, saludos.
Hola Miguel
Efectivamente es un pago a asumir por la Comunidad.
Si un propietario saca la salida de humos de su cocina a un patio a donde dan salones y dormitorios y me afecta los olores ( desagradables) que puedo hacer, cuando en todas las cocinas hay conexión a una chimenea que va a la azotea
Hola María
Debe comunicarlo al administrador de fincas para que obligue al propietario a que realice la obra correctamente. Puede avisar también al departamento de urbanismo de su población.
Vivo en un pisoTengo un vecino que ha sacado el tubo de su campana extractora al patio de luces donde tendemos la ropa y mi dormitorio está al lado.No puedo ni abrir las ventanas ni tender la ropa por los olores,es legal?
De ninguna manera. Los tubos de las campanas extractoras van a su correspondiente salida de humos. La comunidad debe advertirle y si no puede contactar con su Ayuntamiento para que inspeccione y conmine a cambiarlo bajo sanción
Se pueden quitar el suhn de extractores cocina para ampliar la cocina
Sin consentimiento comunidad que se debe hacer
Con un voto en contra es legal esto
Que pasos a seguir
Hola Marga
Los sum o extractores de cocina no se deben quitar bajo ningún concepto. Si lo hace perjudica al resto de vecinos y se encontrará que tendrá que volver a reponer ese espacio
Han colocado en el edificio que está enfrente del mio unos extractores en el tejado de color aluminio brillante que giran. Es muy molesto porque brillan mucho al dar el sol y girar.
No puedo asomarme a la ventana.
Es legal que sean de ese color o tendrían que tener un color que no brille y no molesten como hay en otros edificios??
Hola, Pilar
Efectivamente se fabrican en ese material. No hay legislación, por el momento, al respecto.
Hola buenas,
Vivo en un edificio antiguo y las salidas de humos de las cocinas salen al patio de luz. Por lo que huele todo el día a comida en la casa. Los del primero y segundo no les molesta pero 3, 4 y 5 no podemos vivir así. Hay alguna normativa que lo regule??
Los humos de la cocina de ninguna manera pueden salir al patio de luces.
Vivo en el ultimo piso y quiero sacar los tubos de humos de. Una estufa de pellets
Quiero sacar el tubo por el tejado,?
Hola Jesús
Lo han de permitir los estatutos de la comunidad, el Ayuntamiento y por supuesto la propia construcción del edificio.
Hola,
Tengo un problema con el extractor de humos de mi cocina, no funciona bien y todo el humo y el olor a comida no sale al exterior. Me han hecho una revisión para ver dónde está el problema y, me dicen que hay una obstrucción a la altura del techo del piso superior al mío. ¿Quién debe solucionar el problema: la comunidad de vecinos, el vecino de arriba o yo? Gracias
Si el conducto da servicio a varias viviendas debe ser reparado por la Comunidad
Se está haciendo fachada y algunos han sacado extractores al patio donde se tiende la ropa sin consentimiento
Se puede tapar los extractores de la cocina a quien les tenga que se sacaron sin consentimiento
Que pasos tiene que seguir la comunidad en votación con que uno esté en contra de sacar los extractores de cocina al patio se puede exigirles a que los quiten
El único tubo que puede salir de la cocina es el tubo de la caldera de gas ciudad. Jamás los extratores de la cocinas
En una comunidad
Algunos vecinos han quitado el conducto del suhn cocinas extractores para ampliar cocinas
Se puede anularles
la presidenta los extractores que han sacado a un patio que se tiende ropa
Si se hace algún conducto que suba al tejado lo tienen que pagar solo los que hayan sacado los extractores al patio
Y exigirles que coloquen el suhn como estaba ya que es un elemento común
Que pasos se tienen que seguir para que esto esté legal
Sí son muchos en una reunión no se aprobará. Solución, denuncie de forma anónima en el Ayuntamiento
Hola, mi caso es el siguiente, cogí un local en funcionamiento con todas sus licencias en vigor, trbajamos muy bien durante los siguientes años, ahora he cogido el local de al lado, hice obra, solcitando permisos y todo, cuando reformo la cocina, la hago mas grande, cambio la campana de 2 filtros a 6 filtros, y la salida de humos del local no da ha vasto, la original, que va por dentro del edificio, sin poder hacerla mas grande oviamente, todo esto siendo inquilino, solicito a la comunidad de propietarios autorización, para poner la salida de humos por la fachada trasera del edificio, les explico el problema que hay con la salida original, que aparte no tiene registro para poder limpiar el tiro y que poner la salida por fuera seria mas limpio menos ruidos…. para mi sorpresa desagradable me la deniegan, ya que tengo testigos que el presidente de la comunidad, fue puerta por puerta y planta por planta recogiendo autorizaciones para denegarme la salida de humos.
ahora he comprado los locales, y siendo propietario he tenido acceso a los estatutos, y dicen lo sieguiente, que se podra dotarles de chimeneas y salidas de humos a travers de los conductos previstos y hasta la cubierta del edificio, y en forma que no origine perjuicios a los coprpietarios así como hacer instalaciones de aireacion y refrigeracion, mediate instalaciones de los correspondientes servicios, incluso tuberías y chimeneas cuyas salidas al esterior tendranla la altura reglamentaria y con los dispositivos usuales para que tales instalaciones no molesten ni perjudiquen al resto de los vecinos.
entiendo que puedo hacer la salida de humos por la fachada aunque tenga los conductos previstos en el edificio. ya que estos no me valen.
O que si puedo poner por la fachada interior instalado tuberias y chimenea y llamarlo instalaciones de aireación y refrigeración.
Nose que hacer !?
Las conducciones de humos son muy diferentes-
Contrate los servicios de un abogado. Puede incluso que su seguro le dé cobertura- Entréguele los estatutos de la comunidad, los contratos de alquiler anteriores y las escrituras de compraventa
En el edificio donde vivo plurifamiliar, el vecino de abajo ha cambiado su caldera a una de condensación, sacando el tubo directamente horizontal desde su techo y da directamente los humos a mi balcón, justamente donde tengo la ropa y cuando hace viento frontal va directamente a la puerta francesa y se condensa. Pregunté al administrador de la comunidad de vecinos y me ha dicho que nadie pidió nada, presenté un escrito reclamando que se modificara esa salida de humos según la norma RITE, se agarra una vecina a que eso lo están haciendo otros edificios , lo que no entiendo es que la RITE pone claramente que el humo no debe dar directamente al balcón o ventanas del vecino y sin embargo donde vivo nadie cumple esto. En algunas páginas pone que en edificación existentes y en viviendas unifamiliares unas medidas de distancia que prácticamente están rozando las ventanas, no sé a que atenerme, si no recibo respuesta en febrero del administrador lo llevaré la reclamación al ayuntamiento. Pero practicamente sale el humo directo a mi balcón
Vivo en un bajo y existe una salida de humos que es de uso privativo del bajo.
Ese tubo es de amianto.
Me piden retirarlo.
Tenía entendido que la salida de humos es comunitaria aunque sea de uso privado.
Acordamos que se retiraría junto a otros elementos de amianto de la finca y ahora me dicen que pague a parte la retirada de esa salida de humos porque una vecina recuerda como el antiguo propietario la instaló.
Hola Siria
En los planos del edificio debería aparecer. Si es de amianto me extraña que lo pusiera el anterior propietario a no ser que fuera en los 70
Vivo en 1.3 y mis vecinos 1.2, el extractor de humos del bar de abajo está enfocado al patio interior y cada vez que guisa, sube todo a los pisos, que he dicho, ahora que es verano y tienes la ventana abierta es un problema, con el calor que hace tengo que cerrar. Es legal tenerlo así? O habría que modificarlo
Buenos días,
Por lo que nos indicas, la instalación realizada por el vecino no parece una simple obra interior, ya que ha sido necesario perforar un muro y colocar una salida de humos hacia el exterior.
En principio, si se ha afectado a fachada, muro, cerramiento o cualquier otro elemento común, la actuación requiere autorización de la comunidad. No necesariamente unanimidad, pero sí el acuerdo comunitario que corresponda según la entidad de la modificación.
Además, la obra debe contar con el correspondiente título habilitante municipal, ya sea licencia o declaración responsable, según sus características y si existe afección estructural.
También es importante conocer qué tipo de aparato de combustión se ha instalado. Si se trata de una estufa de leña, pellets, carbón o similar, la evacuación de humos está sometida a requisitos técnicos específicos y, con carácter general, no puede resolverse simplemente sacando un tubo directamente a fachada o patio si no cumple la normativa aplicable.
Por tanto, te recomendamos solicitar al presidente o administrador:
* Si existe acuerdo de la comunidad autorizando la instalación;
* Copia del acuerdo, si lo hubiera;
* Información sobre el aparato instalado y recorrido del conducto;
* Confirmación de que dispone de licencia, declaración responsable o documentación técnica municipal.
También sería conveniente conservar fotografías de la instalación, del muro perforado y de los restos de obra aparecidos en tu patio.
Con esos datos podrá determinarse si la instalación es correcta o si procede exigir su legalización, modificación o retirada.
Buenos días,
Por lo que nos indicas, si el extractor o la campana de humos del bar está expulsando directamente hacia el patio interior y los humos y olores ascienden hasta las viviendas, entrando por las ventanas, la instalación debería revisarse.
Las extracciones procedentes de campanas de cocina se consideran técnicamente aire con un nivel muy elevado de contaminación y deben disponer de un sistema de evacuación adecuado que evite precisamente que los humos y olores afecten a las viviendas próximas.
Que el conducto exista o que el bar disponga de licencia de actividad no significa necesariamente que pueda producir este tipo de molestias. La instalación debe ajustarse tanto a la normativa técnica como a las ordenanzas municipales y a las condiciones concretas de su licencia.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal no permite desarrollar en un local actividades que resulten molestas, insalubres o nocivas para el resto de propietarios.
Por ello, nuestra recomendación sería:
* Comunicarlo por escrito al presidente o administrador de la comunidad;
* Solicitar que se compruebe la licencia de actividad y las condiciones autorizadas para la salida de humos;
* Si las molestias continúan, presentar una comunicación o denuncia ante el Ayuntamiento para que los servicios técnicos comprueben si la instalación cumple la normativa y si debe modificarse o prolongarse su evacuación.
Por tanto, no podemos afirmar sin conocer la instalación y la normativa municipal concreta que sea ilegal por el mero hecho de evacuar hacia un patio, pero si los humos y olores están entrando de forma habitual en las viviendas, existen motivos suficientes para solicitar una inspección y, en su caso, exigir su adecuación.
Una vecina ha hecho un agujero en fachada y ha colocado el tubo de salida de humos de su caldera a 30 centímetros de mi ventana en la misma fachada y creo k según normativa no se puede nada en fachada sin permiso de la comunidad y tiene k estar como mínimo a 2 metros del vecino en misma fachada.
Cualquier alteración en la fachada ha de ser aprobada por la comunidad y siempre respetando las normas urbanísticas y de propiedad horizontal. Puede trasladarlo a la Comunidad e incluso al Ayuntamiento de su población