Si una obra daña las viviendas del edificio: ¿Qué debes hacer como presidente de tu comunidad?
Como presidente de tu comunidad, tú eres la persona encargada de velar por el buen funcionamiento de la finca. Esto incluye tomar las medidas necesarias para que una obra en las zonas comunes no afecte a las viviendas o locales particulares.
Hay molestias leves, como el polvo o los ruidos, que son inevitables (aunque siempre hay que tratar de minimizarlas). Pero existen casos más graves, en los que trabajos en las zonas compartidas causan amplios daños a elementos privados o a otras partes comunes. En estos supuestos, los propietarios serán los responsables civiles.
Desde Cordón Seguros te contamos los pasos que tú, como presidente, debes de seguir para solucionar el problema de forma efectiva.
Conoce la normativa relacionada con la responsabilidad civil de tu comunidad
Tenemos dos normativas que regulan esta responsabilidad, son el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
- Artículo 1902 del Código Civil: Recoge la obligación de reparar los daños que se causen a terceros y que podrían haberse evitado siendo más diligentes.
- Artículo 9.1 LPH: El propietario está obligado a permitir las reparaciones necesarias en su propiedad. Teniendo derecho a que la comunidad le compense por los deterioros que pudieran causarse en su vivienda o local.
La reparación exige que el dominio se deje en el mismo estado en el que estaba antes de comenzar las obras. Aunque hay supuestos en los que la responsabilidad es más amplia; son aquellos en los que, por razón del daño, no se haya podido utilizar la propiedad en su forma habitual.
Un ejemplo sería un comercio que no puede abrir al público durante una semana. En este caso, la comunidad ha de indemnizar también por el lucro cesante (lo dejado de ganar)
Qué pasos tienes que seguir cuando una obra común deteriora propiedades de terceros
Este es el procedimiento que te aconsejamos seguir desde Cordón Seguros:
Verificar el daño
En primer lugar, debes confirmar el perjuicio e intentar identificar si está efectivamente producido por la reforma en curso. En ocasiones, la causa aparente no es la real, por lo que conviene actuar de forma exhaustiva.
Paralizar las obras
Lo más prudente es que detengas de inmediato los trabajos, sobre todo si su continuación puede agravar el problema.
Comunicar los hechos a los vecinos y al administrador de la comunidad
Es conveniente que emitas una circular a todos los vecinos. No olvides que una comunidad no deja de ser una copropiedad y, en definitiva, esto os hace corresponsables.
Aunque, según la LPH, tú seas el representante legal, las funciones de gestión de la finca suelen dejarse en manos de profesionales. El administrador de vuestra finca será el encargado de comunicar el perjuicio a la compañía con la que tengáis suscrita la cobertura de la comunidad.
Intervención de los seguros para edificio
A partir de este momento, tanto tú como el administrador tenéis que estar atentos a las gestiones que realice la compañía. En principio serán:
- Peritación de daños
- Determinación de la responsabilidad
- Tasación de los desperfectos
- Indemnización (si corresponde)
Queremos hacer hincapié en la importancia de supervisar bien todas sus actuaciones. Ten en cuenta que tendrás que refrendarlas con tu firma, al ser el representante legal de la comunidad.
En casos de discrepancia
Puede ocurrir que exista una discrepancia entre los daños reconocidos por vuestra compañía y el afectado o su empresa de seguros. Generalmente, estos asuntos se resuelven entre las empresas, a través del acuerdo voluntario de las partes. De no ser así, pueden dar lugar a reclamaciones judiciales; en las que, como presidente, tendrás que representar a la comunidad ante los tribunales.
El caso especial de incompatibilidad
Puede darse el caso de que la vivienda o propiedad afectada sea la tuya propia. En este supuesto se produce un conflicto de intereses, que hará que no puedas actuar en nombre de la colectividad de propietarios. Será necesario nombrar a otro representante para ese caso particular.
El seguro multirriesgo de tu edificio
Al principio, te comentábamos que una de tus responsabilidades como presidente es velar por el buen funcionamiento de tu comunidad. Para ello, es necesario que todos los propietarios estéis protegidos en el supuesto de que tengáis que hacer frente a una reclamación civil por daños.
Y la mejor forma de conseguirlo es contar con una cobertura multirriesgo que incluya los perjuicios causados por trabajos en el edificio. Así como el caso inverso, que si una obra particular deteriora las partes comunes, la compañía aseguradora os ayude a reclamar los desperfectos.
No todas las pólizas para comunidades cubren las reformas, por lo que es importante que compruebes si el vuestro lo contempla.
Contacta con nosotros si necesitas revisar la cobertura multirriesgo de tu edificio. En Cordón Seguros estamos encantados de ayudarte.
Preguntas frecuentes sobre obras en la comunidad de vecinos
¿Qué opciones tiene la comunidad de vecinos si una obra daña las viviendas del edificio?
Si una obra daña las viviendas del edificio, la comunidad de propietarios puede: 1) Solicitar la paralización inmediata de la obra mediante un requerimiento formal, 2) Presentar una denuncia ante el ayuntamiento si la obra carece de licencia o incumple la normativa, 3) Iniciar acciones legales solicitando la reparación de los daños causados al inmueble, 4) Convocar una junta de propietarios para acordar las medidas a tomar. Es fundamental documentar todos los daños con fotografías y, si es posible, mediante un informe pericial.
¿Qué establece la Ley de Propiedad Horizontal sobre las obras que causan daños en elementos comunes?
La Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier propietario que realice obras que dañen elementos comunes o afecten a la estabilidad, seguridad o habitabilidad del edificio estará obligado a reparar los daños causados y responder ante la comunidad. Además, el artículo 7 de esta ley prohíbe realizar actividades que resulten dañosas para la finca. La comunidad puede exigir el cese inmediato de la actividad y reclamar la indemnización correspondiente por los daños causados a la edificación.
¿Qué tipo de obra requiere permiso de la comunidad y qué consecuencias tiene realizarla sin autorización?
Requieren permiso de la comunidad: 1) Obras que afecten a elementos comunes (fachada, estructura, patios), 2) Instalaciones que alteren la configuración del edificio, 3) Obras que modifiquen la estética exterior. Realizar una obra sin el permiso necesario puede derivar en: multas municipales, obligación de restituir todo a su estado original, demandas por daños, e incluso en casos graves, la comunidad podría solicitar el cese de actividad mediante medidas cautelares. La autorización generalmente requiere acuerdo por mayoría en junta de propietarios.
¿Cómo se pueden financiar las derramas para reparar daños causados por obras en una comunidad?
Las derramas para reparar daños causados por obras pueden financiarse de varias formas: 1) Reclamando al responsable de los daños (propietario o constructor) el importe de las reparaciones, 2) Utilizando el fondo de reserva de la comunidad para intervenciones urgentes, 3) Estableciendo cuotas extraordinarias entre los propietarios según su coeficiente de participación, 4) Solicitando préstamos bancarios específicos para comunidades, 5) Accediendo a posibles subvenciones para rehabilitación de edificios disponibles en 2025. La decisión sobre el método de financiación debe tomarse mediante acuerdo en junta.
¿Qué medidas preventivas debes cumplir al realizar obras de renovación para evitar daños en las zonas comunes?
Al realizar obras de renovación debes cumplir estas medidas preventivas: 1) Obtener licencia de obra y permiso de la comunidad cuando sea necesario, 2) Contratar profesionales cualificados y empresas aseguradas, 3) Establecer horarios de trabajo que respeten el descanso de los vecinos, 4) Proteger adecuadamente las zonas comunes durante el transporte de materiales, 5) Realizar un estudio previo si la obra afecta a elementos estructurales, 6) Notificar al presidente de la comunidad el inicio y duración prevista de las obras, 7) Extremar precauciones en intervenciones sobre instalación de agua, gas o electricidad comunitarias.
¿Cuándo es necesario realizar una reforma integral tras los daños causados por obras de construcción?
Es necesario realizar una reforma integral cuando los daños afectan gravemente a la estructura o habitabilidad del inmueble. Específicamente: 1) Si existen grietas estructurales que comprometen la seguridad del edificio, 2) Cuando se han dañado instalaciones básicas comunitarias (agua, electricidad, gas), 3) Si hay filtraciones generalizadas que afectan a múltiples viviendas, 4) Cuando los daños afectan a la accesibilidad del edificio, 5) Si se han producido hundimientos o desplazamientos en cimientos o estructura. En estos casos, un arquitecto o aparejador debe evaluar profesionalmente el alcance de los daños y la necesidad de construcción o rehabilitación integral.
¿Qué preguntas frecuentes suelen surgir sobre el seguro de la comunidad ante daños por obras?
Las preguntas frecuentes sobre el seguro comunitario incluyen: 1) ¿Cubre el seguro daños causados por obras particulares? (Generalmente no, salvo ampliación específica), 2) ¿Debe el seguro de la comunidad o el del propietario cubrir los daños? (Depende de quién realizó la obra y dónde se produjeron los daños), 3) ¿Qué documentación necesito para tramitar la reclamación? (Informe pericial, presupuestos de reparación, acta de la comunidad), 4) ¿Hay franquicia en estos casos? (Varía según póliza), 5) ¿Cubre obras realizadas sin licencia? (Normalmente no), 6) ¿Qué plazo tengo para reclamar? (Generalmente un año desde la detección del daño).
¿Cómo se puede realizar cualquier reclamación legal si las obras en viviendas causan daños en espacios comunes?
Para realizar una reclamación legal por daños en espacios comunes: 1) Documenta los daños con fotografías y vídeos, 2) Solicita un informe pericial que determine la causa y valoración económica, 3) Celebra una junta de propietarios donde se apruebe iniciar acciones legales, 4) Envía un burofax al responsable reclamando la reparación, 5) Si no hay respuesta, presenta una demanda civil por daños y perjuicios a través del administrador o presidente con la representación de un abogado, 6) En casos graves que afecten a la seguridad, solicita medidas cautelares urgentes. El plazo general para reclamar es de 5 años desde que se producen los daños en elemento común del edificio.
