Fachadas en mal estado: lo que dice la ley y cómo actuar paso a paso
Si sueles caminar por el centro de alguna ciudad, seguro que te has percatado del mal estado en el que se encuentran las fachadas de muchos edificios antiguos. Y es que los años, la contaminación y la climatología van dejando su huella en estas construcciones.
Para asegurar su conservación, La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) obliga a la rehabilitación de las fachadas en decadencia. Esta responsabilidad recae sobre los propietarios de la finca. Además, ellos son los obligados a subsanar los posibles daños causados por la mala situación del edificio.
Por eso, si tu comunidad tiene ya varias décadas, es importante que estéis al corriente de las obligaciones que impone la LPH.
Si, como parte de la conservación, tenéis que arreglar la fachada, desde Cordón Seguros recomendamos seguir un procedimiento concreto. Te lo contamos aquí.
Tipos de obras en la fachada
Primero es importante diferenciar entre dos tipos de reparaciones:
- Necesarias: Se regulan en el art.10 de la LPH y son las indispensables para mantener y conservar el inmueble.
Al ser obligatorias, cualquier vecino puede exigirlas en junta, donde se acordará la distribución de la derrama necesaria.
- De mejora: Son todas las no incluidas en el art.10 LPH y que, por tanto, no son imprescindibles para mantener y conservar el inmueble. Un ejemplo son las reformas de mejora energética para conseguir un mayor rendimiento y, con ello, el ahorro.
Según el art.17.4 LPH, los propietarios no pueden exigirlas, solo proponerlas. Para su aprobación, necesitan una mayoría de las tres quintas partes de los propietarios. Y, además, que estos propietarios representen tres quintos de las cuotas totales de participación.
Qué procedimiento tenéis que seguir para arreglar la fachada de vuestro edificio
Dar a conocer la necesidad
En primer lugar, la necesidad de rehabilitar la fachada debe darse a conocer a la junta de propietarios. La aprobación dependerá del tipo de reforma, tal y como acabamos de ver.
Desde Cordón Seguros, os aconsejamos contratar a un técnico especializado para que realice un informe. En el documento ha de especificar qué partes necesitan mejoras y el plan de acción para ejecutarlas.
Si tu finca cuenta con un administrador, él será el encargado de contactar con el técnico y gestionar la ejecución de principio a fin.
Además, deberá de asesoraros acerca de los permisos necesarios y las subvenciones disponibles.
Solicitar presupuestos
El siguiente paso será pedir presupuestos a varias empresas constructoras. Esto lo han de realizar el técnico asignado y el administrador. Además del presupuesto, deberán solicitar la documentación que acredite que cumplen con los requisitos para llevar a cabo la reforma.
Sobre todo, hay que asegurarse de que tengan todos los permisos en regla. La documentación más importante será:
- Certificación de la entidad aseguradora para acreditar la vigencia y condiciones del seguro de responsabilidad civil
- Certificación de la Seguridad Social
- Inscripción en el registro de empresas acreditadas en el sector de la construcción
- Certificación de estar al corriente con el servicio de prevención de riesgos laborales
Quizás te estés preguntando cuánto puede costar el arreglo de una fachada. Es algo muy relativo, depende de factores como la zona a reparar, los medios de trabajo necesarios o el tipo de material. Por lo que no podemos ofrecerte una cifra o intervalo.
Existen unos gastos adicionales que también tenéis que considerar. Son el servicio del propio técnico y la tramitación de la licencia de obras (que depende de cada municipio).
Dado el gran desembolso que este tipo de reformas puede suponer, os recomendamos revisar las ayudas que el Gobierno está ofreciendo. Uno de los requisitos es que el arreglo de la fachada mejore la eficiencia energética.
Te dejamos aquí la web oficial con toda la información: Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio
Realización de la obra
Una vez escogido el presupuesto, es hora de comenzar su ejecución.
El administrador deberá recaudar los fondos necesarios para el pago (que se habrán aprobado previamente en junta). También tendrá que supervisar el correcto ejercicio del proyecto y estar al tanto de posibles imprevistos.
Se debe vigilar que los trabajos se realicen dentro de plazo, y con la calidad y precio acordados.
Finalización de la obra
Tras la finalización de la obra, y a condición de que el procedimiento y resultado hayan sido los especificados, el arquitecto encargado de la supervisión realizará un informe de idoneidad.
Contrata un seguro para comunidades que incluya reformas
Como te comentábamos hace un momento, una de las tareas del administrador es estar alerta, por si se dan imprevistos durante la ejecución del trabajo. Y es que no es extraño que, dado el calibre de la obra, surjan algunos problemas, como la alteración de zonas comunes o el daño a las viviendas de un vecino.
Por eso es importante que tu finca cuente con una cobertura que cubra estos supuestos. Ten en cuenta que las obras no suelen estar cubiertas en los seguros multirriesgo de edificios, así que tenéis que ampliar la póliza para incluirlos.
En Cordón Seguros estamos aquí para asesorarte sobre las mejores coberturas para la rehabilitación de la fachada de tu edificio. ¡No dudes en contactar con nosotros!
Preguntas frecuentes sobre la rehabilitación de fachadas
¿Qué es la rehabilitación de fachadas y por qué es importante?
La rehabilitación de fachadas es un proceso que mejora tanto el aspecto estético como la funcionalidad de la fachada de un edificio. Es importante porque no solo aumenta el valor del inmueble, sino que también proporciona un mejor aislamiento térmico y acústico, lo que se traduce en un significativo ahorro energético. Además, previene problemas como humedades y deterioros estructurales, aumentando la vida útil del edificio. Con los sistemas modernos como el SATE (Sistema de Aislamiento Térmico Exterior) o la fachada ventilada, puedes reducir hasta un 40% el consumo energético de tu vivienda.
¿Cuáles son los pasos iniciales para rehabilitar la fachada de un edificio?
Para comenzar una rehabilitación de la fachada, primero debes realizar una inspección técnica del estado actual, preferiblemente con profesionales. Después, convoca una junta en la comunidad de propietarios para acordar la intervención según la Ley de Propiedad Horizontal. Es fundamental solicitar varios presupuestos detallados a empresas especializadas y verificar que tengan las licencias necesarias. También hay que tramitar los permisos municipales correspondientes y, muy importante, informarse sobre posibles ayudas para la rehabilitación que pueden cubrir parte del coste. Con estos pasos iniciales, tendrás una base sólida para emprender el proyecto.
¿Qué sistemas de rehabilitación de fachadas son los más recomendados?
Actualmente, los sistemas más recomendados para rehabilitar una fachada son el SATE y la fachada ventilada. El SATE consiste en aplicar placas aislantes fijadas con mortero y revestidas con un acabado protector, ideal para mejorar el aislamiento térmico exterior. Por otro lado, la fachada ventilada crea una cámara de aire entre el edificio y el revestimiento exterior, ofreciendo excelente aislamiento y protección contra la humedad. También existen opciones más tradicionales como el enfoscado de cemento con terminación en pintura, que es más económico pero menos eficiente energéticamente. La elección dependerá del tipo de fachada existente, el presupuesto y los objetivos de ahorro energético.
¿Cuánto cuesta rehabilitar la fachada de una vivienda?
El coste de rehabilitar la fachada de una vivienda o edificio varía significativamente según varios factores. Para un sistema básico de enfoscado y pintura, los precios pueden comenzar desde 50€/m², mientras que sistemas más avanzados como el SATE pueden oscilar entre 80-150€/m². La fachada ventilada suele ser la opción más costosa, con precios desde 150€/m² en adelante. Estos costes incluyen materiales, mano de obra y alquiler de andamios. Factores que influyen en el precio final son: la altura del edificio, el estado de la fachada existente, el tipo de aislante seleccionado y la calidad del revestimiento exterior. ¡Recuerda que existen ayudas y subvenciones que pueden reducir considerablemente este desembolso!
¿Qué permisos necesito para arreglar una fachada?
Para arreglar una fachada normalmente necesitarás una licencia de obras del ayuntamiento. Dependiendo de la envergadura del proyecto, puede ser una licencia de obra menor (para pintado o pequeñas reparaciones) o mayor (para cambios estructurales o rehabilitación integral). También necesitarás permisos para la instalación de andamios si estos ocupan espacio público. En edificios protegidos o en cascos históricos, se requieren permisos especiales de patrimonio. La comunidad de vecinos debe aprobar las obras según establece la Ley de Propiedad Horizontal, generalmente con mayoría simple para reparaciones necesarias y mayoría cualificada para mejoras estéticas. Es recomendable contar con un arquitecto o técnico que gestione toda esta documentación.
¿Cómo puedo acceder a ayudas para la rehabilitación de la fachada?
Existen diversas ayudas para la rehabilitación de fachadas a nivel estatal, autonómico y municipal. Los fondos europeos Next Generation ofrecen subvenciones de hasta el 80% para mejoras de eficiencia energética. Para acceder a ellas, debes consultar las convocatorias vigentes en tu comunidad autónoma o ayuntamiento. Generalmente, necesitarás presentar un proyecto técnico que demuestre la mejora en aislamiento térmico y eficiencia energética, presupuestos detallados y acuerdos de la comunidad de propietarios. También existen deducciones fiscales en el IRPF por obras de mejora energética. Te recomiendo contactar con una oficina de rehabilitación o ventanilla única en tu localidad, donde te informarán de todas las ayudas disponibles para tu caso específico.
¿Cuánto tiempo dura una rehabilitación de fachadas?
La duración de una rehabilitación de la fachada depende principalmente de la superficie a tratar y del sistema elegido. Para un edificio de tamaño medio (4-5 plantas), una rehabilitación básica con enfoscado de cemento puede durar entre 1-2 meses. Si optamos por sistemas más complejos como el SATE o fachada ventilada, el plazo puede extenderse a 2-4 meses. Factores que pueden alargar estos tiempos son: la necesidad de reparaciones estructurales previas, condiciones meteorológicas adversas, complejidad de los detalles arquitectónicos o imprevistos descubiertos durante la obra. Es importante planificar bien las fases del proyecto con la empresa contratada y establecer un cronograma realista para las obras de mejora.
¿Qué mantenimiento requiere la fachada de una casa después de su rehabilitación?
Tras rehabilitar la fachada de una casa, es fundamental realizar un mantenimiento adecuado para prolongar su vida útil. Para fachadas con sistemas SATE, se recomienda una inspección visual anual y limpieza con agua a baja presión cada 2-3 años. En fachadas ventiladas, hay que revisar periódicamente las fijaciones y limpiar los paneles según el material. El revestimiento tradicional con mortero requiere repintado cada 5-7 años. Es aconsejable reparar inmediatamente cualquier pequeña fisura o daño para evitar que se agrave, especialmente tras eventos climáticos severos. Un buen mantenimiento preventivo puede evitar futuras rehabilitaciones costosas y mantener las propiedades de aislamiento térmico y estético de tu sistema de rehabilitación por muchos años.
¿Cómo afecta la rehabilitación de la fachada al valor de mi vivienda?
Una rehabilitación de fachadas bien ejecutada puede incrementar el valor de tu vivienda entre un 10% y un 25%. Este aumento se debe a varios factores: mejora de la eficiencia energética (que reduce el consumo energético), eliminación de problemas como humedades, actualización estética del edificio y prolongación de su vida útil. Además, los compradores valoran cada vez más las viviendas con certificaciones energéticas altas, lo que facilita la venta o alquiler. Los sistemas más valorados son aquellos que proporcionan mayor aislamiento térmico y acústico, como la fachada ventilada o el SATE. Esta inversión no solo se recupera al vender la propiedad, sino que también ofrece ahorro en las facturas energéticas durante todo el tiempo que habites la vivienda. ¡Es una inversión que vale la pena!
