Normativa de accesibilidad a fincas de propietarios: todo lo que tienes que saber
Se estima que, solo en nuestro país, hay unas 100.000 personas con movilidad reducida que no pueden salir de su casa. Se encuentran “atrapadas” por la falta de ascensor o de escaleras adaptadas en su comunidad.
La accesibilidad es una asignatura pendiente en muchos edificios antiguos. Los cuales todavía tienen barreras que suponen un gran problema para personas con discapacidad o ancianos.
Y todo esto pese a que la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas obliga a realizar las obras indispensables para que las personas con movilidad reducida puedan transitar sin límites por su comunidad.
Sin embargo, muchos de las construcciones afectadas continúan sin realizar los trabajos necesarios. O, habiéndolos hecho, no los han completado de forma idónea.
En Cordón Seguros queremos que estés al tanto de la normativa de accesibilidad a las fincas. Ten en cuenta que, si tu comunidad no llevara a cabo las reformas necesarias, las multas pueden llegar al millón de euros.
Te contamos qué dice la normativa de accesibilidad a las fincas
Algunas precisiones normativas
En el 2013 se aprobaron ciertos cambios en la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad. Desde entonces, se establece que todos los vecinos de un bloque tienen que poder acceder en iguales condiciones. Sin que su movilidad reducida sea un impedimento.
Estos cambios legales se vieron apoyados por la citada Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. Como te contábamos, esta ley recoge la obligación de llevar a cabo las reformas necesarias para garantizar la accesibilidad en un edificio.
Queremos que sepas que por acceso no solo se entiende la posibilidad de llegar a las viviendas, sino el tránsito por todas las zonas comunes. Esto incluye las entradas por garajes, trasteros y cualquier otra dependencia compartida.
Quién puede solicitar la realización de obras
Según la Ley, es necesario que las solicite “algún propietario con interés legítimo”. Sin embargo, no es indispensable que los beneficiarios de las reformas sean residentes en el edificio. La legislación también incluye a aquellas personas con movilidad reducida que trabajen o presten servicios voluntarios en la comunidad.
Quién sufraga el coste de las reformas de accesibilidad
Aquí encontramos dos supuestos:
- Si el presupuesto de las obras no supera el equivalente a doce mensualidades de la cuota por gastos de comunidad, todos los vecinos sufragarán el coste total de los trabajos. Además, los cambios se aprobarán de forma automática (no haciendo falta que se vote en junta).
- Si el presupuesto de las obras supera el equivalente a doce mensualidades: La realización de la reforma tiene que ser sometida a votación en junta. Si se vota “sí” por mayoría, todos los vecinos deben pagar su parte (incluso aunque hayan votado en contra).
Si no hay acuerdo, la persona solicitante puede asumir la parte proporcional que supere las doce mensualidades. Ya que, como hemos visto arriba, desembolsar esta cantidad es obligatorio. En estos casos, los propietarios pagarían el equivalente a la cuota anual por gastos de comunidad y el vecino solicitante el resto.
Entendemos que esta derrama extra puede suponer un gran esfuerzo, por eso es importante que sepas que existen ayudas económicas por parte del Gobierno.
Cuáles son los tipos de obras más frecuentes
Los cambios necesarios van a depender tanto de la situación de la persona como del edificio. Estas son las reformas de accesibilidad más frecuentes:
- Instalar un ascensor: Es una de las menos populares, dado su elevado coste y la gran obra que requiere.
- Bajar un ascensor existente a pie de calle.
- Rampa de acceso: Facilitan la entrada a personas en sillas de ruedas o a aquellas que utilizan un andador para desplazarse.
- Silla o plataforma salvaescaleras: Son la mejor opción cuando no es posible instalar una rampa.
Cómo puedes asegurarte de que tu finca cumple con la normativa de accesibilidad
Para asegurar el cumplimiento, necesitáis obtener un Informe de Evaluación de Edificios (IEE). Se hará una inspección y en esté certificado se recogerá la situación de la propiedad. También se especificarán las reformas necesarias (de existir alguna).
Si el informe dictamina que hacen falta cambios, tu comunidad estará obligada a realizar los trabajos indicados. En este caso, es esencial que los propietarios estéis protegidos ante los riesgos que pueden derivarse de las obras.
Una buena forma de hacerlo es incluir las reformas dentro del seguro multirriesgo de tu finca. Con ello, estaréis económicamente cubiertos frente a los daños potenciales.
Te animamos a revisar que tu comunidad cumple con la normativa de accesibilidad a fincas. Recuerda que los cambios son obligatorios y que su incumplimiento conlleva sanciones económicas.
Además, estamos encantados de ayudarte a escoger un seguro multirriesgo para edificios que cubra las reformas.
Preguntas frecuentes sobre materia de accesibilidad
¿Qué establece la ley de accesibilidad para las comunidades de propietarios?
La normativa vigente, especialmente la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Técnico de la Edificación, establece que las comunidades de propietarios están obligadas a realizar obras de accesibilidad cuando lo soliciten propietarios en cuya vivienda residan personas con discapacidad o mayores de 70 años. Estas obras son obligatorias siempre que el coste no exceda las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, tras descontar subvenciones. La accesibilidad universal es un derecho fundamental que busca garantizar el acceso y uso de los espacios comunes a todas las personas, independientemente de sus capacidades.
¿Cómo se aprueba una obra de accesibilidad en la comunidad de vecinos?
Para aprobar una obra de accesibilidad en una comunidad de vecinos, generalmente basta con mayoría simple en la junta de propietarios (la mitad más uno de los presentes). Si el coste de las obras no supera las 12 mensualidades de gastos comunes, la comunidad está obligada a realizar estas mejoras cuando lo solicite un propietario con personas con discapacidad o mayores de 70 años en su vivienda. Para obras que excedan ese límite, se requiere acuerdo por mayoría, pero existe la posibilidad de acudir a la vía judicial si la comunidad deniega la solicitud de obras necesarias para garantizar la accesibilidad universal.
¿Quién debe pagar las obras de accesibilidad en comunidades de vecinos?
El coste de las obras de accesibilidad debe ser asumido por todos los propietarios de la comunidad según su cuota de participación, como establece la Ley de Propiedad Horizontal. Estas obras tienen carácter obligatorio si no superan las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Es importante destacar que existen subvenciones estatales, autonómicas y municipales para mejorar la accesibilidad que pueden reducir significativamente el desembolso económico para la comunidad. Todos los propietarios deben contribuir, independientemente de si se benefician directamente o no de la mejora de la accesibilidad en el edificio.
¿Qué tipo de obras se consideran para mejorar la accesibilidad en edificios de viviendas?
Las obras para mejorar la accesibilidad en edificios de viviendas incluyen: instalación de ascensores o salvaescaleras, rampas de acceso, plataformas elevadoras, ensanchamiento de puertas, adaptación de baños en zonas comunes, instalación de pasamanos y barandillas, creación de itinerarios accesibles, mejora de la señalización, adaptación de porteros automáticos y videoporteros, y eliminación de obstáculos en zonas comunes. Estas soluciones de accesibilidad deben cumplir con las condiciones básicas de accesibilidad establecidas en la normativa vigente y adaptarse a las necesidades específicas de los residentes con movilidad reducida.
¿Existen subvenciones para ejecutar las obras de accesibilidad en una comunidad de propietarios?
Existen diversas subvenciones para facilitar el acceso y mejora de la accesibilidad en comunidades. El Plan Estatal de Vivienda ofrece ayudas que pueden cubrir hasta el 40-75% del coste según el caso, con un límite por vivienda. Además, muchas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos disponen de líneas de ayuda específicas para obras de accesibilidad universal. Para solicitarlas, la comunidad debe presentar un proyecto técnico, presupuestos y acuerdo de la junta de propietarios. ¡Es muy recomendable informarse sobre estas ayudas antes de iniciar cualquier obra, ya que pueden suponer un importante ahorro para la comunidad!
¿Puede la comunidad de vecinos negarse a realizar obras de accesibilidad?
La comunidad de vecinos no puede negarse a realizar obras de accesibilidad cuando son solicitadas por propietarios con personas con discapacidad o mayores de 70 años en su vivienda, siempre que el coste no supere las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si la comunidad se opone injustificadamente a ejecutar las obras de accesibilidad obligatorias según la ley de propiedad horizontal, el propietario afectado puede acudir a la vía judicial para exigir su cumplimiento. La normativa de accesibilidad universal busca garantizar la accesibilidad y no discriminación de todas las personas, por lo que estos derechos están especialmente protegidos por la legislación.
¿Qué condiciones básicas de accesibilidad deben cumplir los edificios existentes?
Los edificios existentes deben adaptarse progresivamente para cumplir con condiciones básicas de accesibilidad en relación con las entradas al edificio, recorridos horizontales y verticales, espacios comunes, y elementos de comunicación. Según la normativa vigente, especialmente el Código Técnico de la Edificación (CTE DB-SUA), se deben garantizar itinerarios accesibles sin escalones, con anchura suficiente para sillas de ruedas, ascensores accesibles o alternativas como rampas o plataformas elevadoras. Estos ajustes razonables buscan garantizar la accesibilidad universal en edificios residenciales existentes, teniendo en cuenta las particularidades de cada construcción.
¿Cuál es el procedimiento para solicitar una solución de accesibilidad en mi comunidad?
Para solicitar una solución de accesibilidad en tu comunidad de propietarios, debes seguir estos pasos: 1) Presenta una solicitud formal por escrito al presidente o administrador, detallando la necesidad y el tipo de obra requerida; 2) Aporta documentación que acredite la situación de discapacidad o edad avanzada si es el caso; 3) Solicita la inclusión del tema en la próxima junta de propietarios; 4) En la reunión, expón la necesidad y los beneficios para mejorar la accesibilidad; 5) Propón solicitar presupuestos y explorar posibles subvenciones; 6) Una vez aprobada, la comunidad deberá contratar los servicios profesionales necesarios para ejecutar las obras de accesibilidad conforme a la normativa vigente.
¿En qué casos se puede acudir a la vía judicial para garantizar la accesibilidad en la comunidad?
Se puede acudir a la vía judicial cuando la comunidad de propietarios se niega injustificadamente a realizar obras de accesibilidad obligatorias según la ley, especialmente si afectan a personas con discapacidad o mayores de 70 años. También cuando la mayoría de propietarios bloquea obras necesarias aun siendo económicamente viables, cuando no se respeta el procedimiento legal para aprobar las obras, o si la comunidad no ejecuta obras de accesibilidad ya aprobadas. El procedimiento judicial puede iniciarse mediante demanda civil, siendo recomendable contar con asesoramiento legal especializado en derecho inmobiliario y accesibilidad en comunidades de propietarios para aumentar las probabilidades de éxito.
¿Qué responsabilidades tiene el presidente de la comunidad respecto a la accesibilidad universal?
El presidente de la comunidad tiene la responsabilidad de velar por el cumplimiento de la normativa de accesibilidad universal, debiendo incluir en el orden del día las solicitudes de obras de accesibilidad presentadas por los propietarios. Debe facilitar la información necesaria sobre estas solicitudes a todos los vecinos, convocar juntas para su debate y aprobación, y ejecutar los acuerdos adoptados en relación con la accesibilidad. También debe gestionar la solicitud de presupuestos, coordinar la realización de las obras aprobadas y supervisar que se ejecuten conforme a lo acordado. En caso de incumplimiento de estas responsabilidades, podría incurrir en responsabilidad personal frente a la comunidad y los propietarios afectados.
