Cuando un local comercial va a ser utilizado para la restauración, es esencial la instalación de salidas de humo apropiadas en el edificio.
Estas obras se realizan en una propiedad privada, pero atraviesan zonas comunes como fachadas o patios interiores.
Por eso, su colocación también compete a la comunidad y no es raro que surjan conflictos entre vecinos. Analizamos la normativa que regula las salidas de humos, con el fin de despejar algunas dudas frecuentes.
Antes de instalar una salida de humos en comunidades hay que consultar los estatutos
Muchos propietarios creen que están en su derecho de realizar modificaciones en un local comercial, pero lo cierto es que muchas veces las chimeneas afectan al resto de la comunidad.
Lo más razonable, en estos casos, es acudir a los estatutos de la comunidad para ver cómo se contempla esta situación. Si se ha previsto, tendremos un problema menos, pues solo habrá que seguir los pasos indicados.
Otra situación de fácil solución es cuando se realizan modificaciones en la fachada del local. Si se comprueba que la extracción no afecta a otros vecinos, no sería necesario contar con el permiso de la comunidad. Sí es obligatoria, no obstante, una licencia de obras del Ayuntamiento.
¿Qué ocurre si las obras para chimeneas no están contempladas en los estatutos?
Si la instalación de una salida de humo no se contempla en los estatutos, se requiere una autorización de la junta vecinal. Es en este punto cuando pueden aparecer algunas discrepancias, tanto en la ley como en su interpretación.
El artículo 17. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exige que, para instalaciones que afecten a elementos comunes como la fachada del edifico o los patios interiores, se llegue a un acuerdo por unanimidad entre todos los propietarios.
De igual manera, las limitaciones a cualquier modificación en un inmueble se recogen en el artículo 7.1 de dicha ley. Se establece que «si un trabajo altera o menoscaba la seguridad de un edificio, su estructura, su configuración o su estado externo» deberá alcanzarse un acuerdo unánime.
No obstante, en el año 2013, se introdujo una reforma en esta ley que flexibiliza las «nuevas instalaciones y mejoras en la comunidad». A partir de este cambio solo sería necesaria la aprobación de 3/5 de los integrantes, es decir, de un 60% de los mismos.
Otra posibilidad es que exista una salida de humos, pero que no se adecúe a la normativa. Este supuesto exige la realización de trabajos para acondicionar las instalaciones a lo estipulado por el Ayuntamiento. Si nos guiamos por la flexibilización del 2013, se entiende que solo se requiere la aprobación de 3/5 partes de los propietarios.
Las diferencias de criterio entre un dueño que desea explotar su propiedad y la calidad de vida de los vecinos, puede ser fuente de conflictos si no se llega a un acuerdo que satisfaga a todas las partes.
En los últimos años, de hecho, ha habido sentencias apoyando ambas posturas. La solución, en todo caso, dependerádel tipo de instalación, de la relación del propietario del local con la junta de vecinos y, en última instancia, de la interpretación que hagan los juzgados.
La extracción de humos y sus posibles molestias a los vecinos
Una cuestión clave a la hora de realizar estas remodelaciones es si el resultado final afectará o no a quienes viven en la comunidad. Puede que los humos expulsados por las chimeneas causen ciertos perjuicios a otros propietarios, como olores, ruidos o, incluso, manchas o malos olores en la ropa tendida.
Estas consecuencias no siempre pueden preverse antes de la instalación. Ante estas circunstancias, los propietarios pueden iniciar un proceso para suspender la emisión de estos humos. El mecanismo adecuado es un acta de cesación, tipificada en la LPH.
Según el artículo 7.2 de dicha normativa: «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes».
Por tanto, si algún miembro de la comunidad se viera afectado por la salida de humos tiene la potestad de iniciar un proceso que puede desembocar en un litigio legal.
Se trata, en definitiva, de un tema complejo que debe analizarse con detenimiento, evitando acciones unilaterales y consultando la situación con un Administrador de Fincas colegiado, que tenga además experiencia en la materia.
